Figur 12. Bilden visar på delar av fastigheter som övergår från kommunen till fastighetsägare och från fastighetsägare till kommunen. Fastigheter och rättigheter
Fastigheten Betvågen 5 ägs av Melin Förvaltning AB. Fastigheterna Sockerbruket 11, Ängelholm 3:46 och Ängelholm 3:47 ägs av kommunen. Planförslaget innebär ändringar i fastighetsindelning. Del av Sockerbruket 11 (lila), del av Ängelholm 3:46 (röd) och del av Ängelholm 3:47 (blå) överförs till fastighetsägaren. Delar av fastigheten Betvågen 5 (orange) som utgörs av allmän plats i planförslaget övergår till kommunen.
Detaljplanens genomförande innebär att mark som ägs av privat fastighetsägare, Melin Förvalting AB, tas i anspråk för gata och gågata. Kommunen har möjlighet att lösa in mark som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats utan att avtal föreligger med fastighetsägaren. Kommunen är skyldig att förvärva den allmänna platsmarken om fastighetsägaren begär det. Ersättningen för marken bestäms enligt reglerna i expropriationslagen (1972:719) om ingen annan överenskommelse träffas. En avsiktsförklaring finns upprättad mellan parterna som behandlar framtida markbytet mellan kommunen och fastighetsägaren.
Betydande miljöpåverkan
Undersökning samt ställningstagande 4 kap. 33 b § PBL (2010:900)
Detaljplanen är en del av utbyggnaden av Stationsområdet. Föreslagen bebyggelse innebär en förtätning. I Stationsområdet finns redan befintlig infrastruktur i form av vägar, järnväg, kollektivtrafik, gång- och cykelvägar, el samt fjärrvärme etc. Området är beläget med närhet till service, handel samt grön- och rekreationsområden. Ur ett hållbarhetsperspektiv är det positivt med en resurshushållande bebyggelsestruktur som bidrar till en blandad bebyggelse i området. Då det rör sig om förtätning inom ett område som består av markparkering och i övrigt inte hyser några värdefulla naturvärden, bedöms miljöpåverkan generellt som liten.
Särskilt beslut om betydande miljöpåverkan
Det särskilda beslutet om betydande miljöpåverkan tas i samband med beslut om samråd.
Miljö
Dagvatten
Planförslaget innebär en ökad hårdgöring av platsen i förhållande till dagens förutsättning. Det tillskott av dagvatten som tillkommer från kommande kvartersmark kommer att fördröjas i underjordiska fördröjningsmagasin inom allmän platsmark. Tillskott av dagvatten från allmän plats kommer fördröjas i en kombination av regnbäddar samt öppet förstärkningslager. Utflöde till allmän huvudledning för dagvatten kommer maximalt uppgå till 10l/s ha efter ovanstående fördröjningsåtgärder.
Gestaltning
Stadsbild
I planprogrammet för Stationsområdet finns sju principer för utformning och gestaltning. Den nya bebyggelsen som planförslaget möjliggör har en gestaltning som kan kopplas till flera av principerna. Förutsättningar för levande gaturum skapas genom att det på plankartan finns krav på minst 80 m2 verksamheter mot Dobelegatan samt att entré till trapphusen och verksamheter ska placeras mot gata. Ordning tillskapas med kvartersstruktur och variation sker genom indelning av byggnadskropparna med varierande kulör. Den föreslagna trelängade bebyggelsens fasad som vetter ut mot allmän plats ska bestå av tegel, vilket kan kopplas till, Scans slakteri. Det kan anses vara en koppling till platsens lokala identitet.
Då planområdet till största del är obebyggt kommer ett genomförande av detaljplanen att innebära en förändring av stadsbilden. Förändringen bedöms vara positiv eftersom outnyttjade ytor i staden byggs igen. Höjden på föreslagen bostadsbebyggelse bedöms vara lämplig i förhållande till befintliga byggnadshöjder i Sockerbrukskvarteren samt på Slakteriet 1 och Rökeriet 1. Planförslaget tillåter bostadsbebyggelser i upp till 4 våningar i norr och en bostadsbyggnad i upp till sex våningar i söder. Byggnadshöjder, kvarterstruktur, entréer mot gata och variation kan kopplas till planprogrammets intentioner för Stationsområdet om att skapa ett stadsmässigt område.
Planförslaget säkerställer en förlängning av Dobelegatan från Nybrovägen. Intentionerna med Dobelegatan är att det ska utformas som en lokalgata, likt den del av Dobelegatan som är utbyggd idag. Förlängningen av Dobelegatan ska bestå av gröna inslag med regnbäddar på den del av gatan som angränsar till Sockerbruksparken.
Figur 13. Skuggstudien visar att nya bostäder har en viss påverkan på solljuset för framtida bebyggelse i väster. Urvalet av bilder har gjorts utifrån vilka tidpunkter påverkan är som störst. Möller Arkitekter ABSkuggstudie
En skuggstudie har tagits fram för att studera hur planförslaget påverkar solförhållandena för närliggande fastigheter. Skuggstudien har utförts för vår- och höstdagjämning samt för sommarsolstånd vid fyra olika tidpunkter på dygnet. Flerbostadshusen väster om planområdet som beaktas i skuggstudien omfattas idag av Industrigatan. En detaljplan är antagen och bilderna utgår från platsens intentioner. Under vår- och höstdagjämning påverkas nordvästra delen av flerbostadshuset på morgonen och en mindre del av flerbostadshuset i norr under eftermiddagen. Under sommarsolstånd står solen högre vilket medför att föreslagen ny bebyggelse skuggar nordvästra delen av flerbostadshuset på morgonen. Flerbostadshuset i norr bedöms inte skuggas på eftermiddagen av planförslaget.
Sammantaget visar studien att föreslagna nya bostäder kommer att ha en begränsad påverkan på närliggande fastigheters tillgång till solljus.
Miljökvalitetsnormer
Luft
Luftkvaliteten bedöms inte påverkas negativt av planförslaget och miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas på grund av förslaget.
Vatten
Dagvatten kommer att fördröjas i underjordiska magasin och regnbäddar på Dobelegatan. Därefter kommer dagvattnet att ledas vidare till recipient, Rönne å. Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas på grund av förslaget.
Spillvatten från planområdet kommer att anslutas till det kommunala spillvattennätet, vilket innebär att påverkan på grund- eller ytvatten av spillvatten lokalt blir obefintlig.
Planområdet kan anslutas till det kommunala dricksvattennätet. Detta innebär att uttag av grundvatten inte kommer att ske.
Sammantaget bedöms inte planförslagets genomförande medföra sådan påverkan på grundvattnet att miljökvalitetsnormerna inte kan hållas.
Riksintressen
Trafikkommunikation
Eftersom planförslaget tillåter avsteg från nock- och totalhöjden vid användning av träbjälklag, möjliggörs det för byggnader som överstiger 20 meter. En flyghinderanalys togs fram 2020-10-07 i angränsning till planområdet för totalhöjder motsvarande 25 meter respektive 45 meter. Planområdet ligger inom 100 meters radie från båda koordinaterna. Flyghinderanalysen visar att Luftfartsverket som sakägare av CNS utrustning inte har något att invända mot planerad etablering i området. Planförslaget bedöms inte heller påverka de berörda flygplatsernas civila in- och utflygningsprocesser. Sammantaget bedöms detaljplanen inte ha någon påverkan på riksintresset.
Totalförsvar
Planområdet omfattas av påverkansområde väderradar, vilket ingår i riksintresse för totalförsvaret. Inom detta område anses objekt högre än 45 meter ovan mark inom sammanhållen bebyggelse, få en inverkan på riksintresset. Inom planförslaget är högsta totalhöjd 20 meter med möjligheter till avsteg på 25 centimeter per träbjälklagsplan. Planförslaget bedöms därmed inte få någon påverkan på riksintresset.
Figur 14. Bilderna visar områdets påverkan av buller år 2040 utifrån scenario 1. Bilden ovan visar ekvivalent ljudnivå och nedre bilderna visar maximal ljudnivå (tåg på vänster bild och väg på höger bild).Hälsa och säkerhet
Beräkning av buller
Bullerutredning undersöker järnvägens och biltrafikens påverkan på föreslagen bostadsbebyggelse. Utredningen har utgått från de trafiksiffror som uppskattats i trafikutredningen, samt för järnvägstrafik, med prognosår 2040. Utredningen visar att bostadsbebyggelsens fasad exponeras för ekvivalenta ljudnivåer lägre än 60 dBA. Utredningen visar att enskilda uteplatser inte är möjlig att tillskapa för samtliga lägenheter men bedömer utifrån föreslagen utformning att det är möjligt att uppföra en gemensam uteplats där bullerriktvärdet för uteplats innehålls.
Utredningen visar att maximala ljudnivån vid fasad från vägtrafik uppgår till 80 dBA. Den höga ljudnivån avseende maximal ljudnivå beror på att fasaden ligger nära vägen. Hänsyn bör tas till detta i projekteringsfasen, eftersom det kan finnas behov för tunga ytterväggskonstruktioner.
Sammanfattningsvis visar utredningen att det är möjligt att utforma bostadskvarteren utifrån planförslaget så att riktvärden för buller innehålls. Bestämmelse i plankartan reglerar att minst en gemensam uteplats ska finnas. Att bullerriktvärdena innehålls följs därmed upp i bygglovsprocessen.
Beräkning av vibration
Resultatet från vibrationsutredningen visar att beräknade nivåer ligger nära riktvärde 0,4 mm/s och utredningen rekommenderar därför att vibrationer utreds vidare i samband med projektering av byggnaderna. Anledningen är att frekvensen kan ligga till grund för val av grundläggning och dimensionering av byggnadsstomme. Att grundläggning och byggnadsstomme ska utföras på ett sådant sätt att de klarar gällande riktvärden för vibrationer, 0,4 mm/s vägd RMS, finns därför reglerat i plankartan.
Figur 15. Bilderna ovan visar hantering av skyfall och bilden nedan visar påverkansområden från Rönne å vid BHF och en havsnivå på +2,31 meter. Översvämningsrisk vid skyfall
Skyfallsutredning kontrollerar att den höjdsättningsprincip som är gjord i förprojekteringen för Järnvägsgatan och lokalgator klarar av att leda bort vattnet genom ytavrinning. Genomförd skyfallsutredning har, utifrån en modell med antagna höjder i området, simulerat hur vattnet kommer att rinna vid ett 100-årsregn. Simuleringen visar att de allmänna platserna inom planområdet leder vattnet till Järnvägsgata varvid vattnet avrinner längs med Järnvägsgatan ut i Rönne å. Detaljplanen bedöms därmed inte ha någon negativ påverkan på upp eller nedströms belägna områden.
Vid kommande detaljprojektering är det viktigt att Dobelegatan höjdsätts utifrån denna princip så att vattnet kan rinna vidare ut till Järnvägsgatan. Upphöjda korsningar som utgör ett hinder för avrinningen måste utformas med hänsyn till att vattnet ska kunna dämma upp på gatan men rinna vidare över korsningen innan närliggande hus riskerar att skadas.
Översvämningsrisk vid extrema flöden
Detaljplanen möjliggör för flerbostadshus. Intentionerna är att tillskapa en ny stadsdel med sammanhållen bebyggelse. På grund av planområdets centrala lokalisering, nära Ängelholms järnväg och centralstation, förväntas bebyggelse kunna stå här under en lång tid framöver. Det bedöms därför vara viktigt att ta höjd för översvämningsrisker som kan ske långt fram i tiden. BHF för Rönne å har använts i en hydrodynamisk modell som innehåller aktuell uppmätt höjddata. För att ta höjd för klimatförändringar som kan påverka vattennivån i havet har BHF kombinerats med en nivå på +2,31 meter. Nivån motsvarar ett 100-årshögvatten i dagens klimat beräknat med frekvensanalysen. Som jämförelse beräknas medelvattenståndet för år 2150 vara +1,8 meter. Resultatet visar att planområdet ej påverkas av BHF. Detta innebär att planerad ny bebyggelse enligt planförslaget inte riskerar att ta skada vid ett BHF. Bedömningen är därför att platsen är lämplig för förtätning med ny bebyggelse.
Figur 16. Provtagningar genomförda inom planområdet. Inom planområdet har det påträffats föroreningar med halter över känslig markanvändning, mindre känslig markanvändning och farligt avfall.Markföroreningar
Resultatet från provtagningar i markmiljöutredningen visar att det i jord generellt finns förhöjda halter av PAH-H och metaller (arsenik, bly, kadmium och zink) i den översta metern av jord inom undersökningsområdet (framtagen 2023-11-24). De förhöjda halterna bedöms vara kopplade till fyllnadsmaterialet inom området. Inga förhöjda halter med avseende på analyserade ämnen har påträffats i naturligt material.
Resultaten från de analyserade proverna på asfalt visar att asfalten inte kan betraktas som tjärasfalt (fri från stenkolstjära). Grundvattnet inom området bedöms ha något förhöjda halter av tungmetaller och mycket hög halt av bly i en provpunkt. I en provpunkt påvisades halter av diverse PFAS-föreningar. PFAS bedöms inte ligga över nivåer som innebär en risk för människor och miljö inom fastigheten. Grundvattnet i området används inte som en dricksvattenresurs och därmed bedöms risken för skadliga effekter på människor som låg. Planförslaget möjliggör för utbyggnad av underjordiskt garage. Eftersom det planerade schaktdjupet förmodas underskrida grundvattenytan bedöms bortledning av grundvatten kunna bli aktuellt under entreprenaden, vilket behöver samrådas med tillsynsmyndighet. Omhändertagande av länshållningsvatten kan bli aktuellt.
Med befintlig markanvändning bedöms riskerna för människors hälsa och miljö som små. Inför eller i samband med entreprenadarbeten rekommenderas vaksamhet samt kompletterande provtagning för att avgränsa förekomsten av fyllnadsmassor. Kompletterande provtagning bedöms även som nödvändigt för att korrekt kunna hantera överskottsmassor. För de punkter där halter över MKM och farligt avfall (FA) påträffats rekommenderas ytterligare avgränsning via provtagning i fält i samband med att markarbetena utförs.
Då utförda undersökningar bygger på stickprovstagning kan det inte uteslutas att föroreningshalter kan förekomma lokalt, trots att detta inte har identifierats. Vid förändrad markanvändning till bostäder rekommenderas att nivån för känslig markanvändning ska underskridas. Inför eller i samband med entreprenadarbeten rekommenderas vaksamhet samt kompletterande provtagning för att kunna lokalisera eventuella mäktiga fyllnadsmassor.
Kompletterande provtagning bedöms även som nödvändigt för att korrekt kunna hantera överskottsmassor. För de punkter där halter över MKM och FA rekommenderas ytterligare avgränsning via provtagning i fält i samband med att markarbetena utförs.
Uppskattade åtgärdskostnader
För att nivån för känslig markanvändning ska underskridas bedöms det inom området behöva schaktas bort:
720 ton jord där känslig markanvändning överskrids. Kostnaderna för hantering av förorenade massor bedöms vara cirka 100 kronor/ton.
720 ton jord där mindre känslig markanvändning överskrids. Kostnaderna för hantering av förorenade massor bedöms vara cirka 150 kronor/ton.
360 ton jord där nivån för farligt avfall överskrids. Kostnaderna för hantering av förorenade massor bedöms vara cirka 350 kronor/ton.
Rekommendationer
I 10 kap. 11 § miljöbalken framgår att den som äger eller brukar en fastighet skall underrätta tillsynsmyndigheten om det upptäcks en förorening på fastigheten och föroreningen kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa eller miljön. Att de ämnen och halter som påvisats inom fastigheten utgör skada eller olägenhet för människors hälsa där den ligger bedöms inte som sannolikt.
All hantering av förorenade massor är anmälningspliktig verksamhet. Enligt 28 § förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (SFS 1998:899) skall en anmälan om avhjälpande åtgärder lämnas in till och godkännas av tillsynsmyndigheten innan en eventuell sanering påbörjas.
Sociala konsekvenser
De sociala konsekvenserna av förslaget bedöms som positiva. Idag utgörs planområdet av obebyggd yta och en mindre markparkering. En omvandling av området kan öka tryggheten och stärka närområdets attraktion. Planförslaget bidrar även till att uppfylla kommunens bostadspolitiska mål om fler bostäder.
Utformningen av det offentliga rummet ska ligga i linje med samhällets åtagande gentemot Barnkonventionen. Detta handlar om att säkerställa och utveckla miljöer där barn och unga kan ges en trygg, trivsam och tillgänglig plats där de kan vistas på egna villkor. Planområdet omgärdas av Sockerbruksparken, Industrigatan och av flerbostadshus med väl utbyggt gång-och cykelnät. Intentionerna är att Sockerbruksparken ska rustas upp för att möjliggöra för lek och rekreation. Sammantaget bedöms planförslaget kunna skapa en god bostadsmiljö.
Service
Planförslaget säkerställer centrumverksamheter om minst 80 m2 på områdets södra del, samt möjliggör för centrumverksamheter längs med Dobelegatan. Användningen centrum inrymmer en kombination av olika verksamheter så som handel, service, samlingslokaler och andra verksamheter som bör ligga centralt eller vara lätta att nå. Generellt bedöms planområdet ha ett strategiskt läge för centrumverksamhet då närheten till stationen och koppling till Ängelholms centrum innebär att människor förväntas röra sig i området.
Figur 17. Sektionerna visar intentionerna med gågatan väster om planområdet och Dobelegatans förlängning inom planområdet. En sektion på trelängade flerbostadshuset visar exempel på underjordiskt garage som möjliggörs av planförslaget.Trafik
Motortrafik
Planförslaget möjliggör för underjordiskt parkeringsgarage för att bibehålla den markparkering som finns på området. Planförslaget säkerställer en utbyggnad av Dobelegatan som kommer att sträcka sig från Nybrovägen vidare till Järnvägsgatan. Förslagets genomförande innebär att delad gång- och cykelbana i anslutning till flerbostadshuset i söder görs om till gata. Intentionerna är att utforma det till en lokalgata med separerad gång- och cykelbana på södra sidan i anslutning till angränsande flerbostadshus och en gångbana på norra delen.
Regnbäddar förväntas byggas på övre delen av Dobelegatan. Dock bör regnbäddar inte placeras på ett sätt som hindrar sikten vid korsningar eller skapar potentiella faror för trafikanter samt inte störa trafikflödet, särskilt vid korsningar och i anslutning till garage och miljöhus. Tillgängligheten för drift och underhåll av regnbädden måste säkerställas. Således bör regnbäddar placeras 10 meter före/efter korsning samt att regnbäddarna bör avslutas 5 meter innan och efter Dobelegatans böj för att möjliggöra framkomlighet för större fordon.
Utifrån planområdets placering och användning bedöms det i större utsträckning vara fordon med tillgång till det underjordiska parkeringsgaraget som förväntas utnyttja gatan. Den trafikalstring som planförslaget medför kan anses vara försumbar.
Parkering
Parkeringsstrategin för Stationsområdet innehåller en parkeringsnorm som är beräknad utifrån behovet av bilplatser i förhållande till bruttoarean (BTA). Planförslaget innebär att markyta som idag används för boendeparkering ianspråktas för ny bebyggelse. Befintlig parkering görs om till ett underjordiskt parkeringsgarage inom planområdet. För att minimera risken med köbildning och trängsel på gatan rekommenderas att in- och utfarten till garaget utförs som enfältig om garaget rymmer färre än 70 bilplatser. Det är viktigt att garaget är tydligt markerat och att relevanta skyltar och vägmarkeringar placeras på ett sådant sätt att det blir enkelt att uppfatta för bilister och oskyddade trafikanter.
Parkeringsbehovet från planområdet, utan några reducerande åtgärder, är 101 parkeringsplatser för cirka 11 200 m2 BTA bostäder. Med en reducering på 25% blir det totalt cirka 76 parkeringsplatser. För att tillgodose parkeringsbehovet som föreslagen ny bebyggelse medför ska två parkeringshus uppföras mellan järnvägen och Järnvägsgatan. Parkeringshusen bedöms kunna inrymma mellan 350-400 bilplatser per hus.
Gång- och cykeltrafik
I samband med förlängningen av Dobelegatan kommer befintlig delad gång- och cykelbana att omgestaltas till att inrymma separerad gång- och cykelbana. I anslutning till planområdets kvartersmark, Dobelegatans norra del, kommer det att anläggas en gångbana. En gågata planeras att anläggas i anslutning till planområdets västra del. En mindre del av gågatan planläggs inom denna detaljplan, resterande del av gågatan ligger inom en annan detaljplan. Gågatan, Dobelegetan och Charkuterigatan skapar ett välutbyggd gång- och cykelstråk i planområdet.